Innovative Investments: wie man sich heute sein eigenes Immobilienportfolio aufbaut

Dr. Norbert Paddags

1. Mai 2021

Angesichts eines schwierigen Investmentumfelds gewinnen Anlagen in illiquide Werte zunehmend an Bedeutung. Immobilieninvestments spielen hierbei eine herausragende Rolle, jedoch zeichnet sich die Branche durch Informationsnachteile und hohe Transaktionskosten für Anleger aus. Start-Ups, die sich als Mittler zwischen Immobilienbranche und Finanzbranche verstehen, adressieren diese Nachteile und bieten innovative Investmentformen für vermögende Kunden.

 

Es ist zum Haareraufen! Wohin mit der Liquidität, die auf den Festgeldkonten geparkt ist und dort keine Zinsen bringt, sondern Gebühren kostet? Aktien: Dax-Höchststand bei deutlich über 15.000 Punkten. Gleiches Bild beim S&P 500. Anleihen: die Federal Reserve Bank will die Niedrigzinspolitik bis 2024 weiter führen trotz guter Wachstumsprognosen für die USA. Und in Europa ist vor dem Hintergrund der Corona-bedingten Schuldenaufnahme eine Änderung der Zinspolitik auch nicht bald zu erwarten. Also bleibt bei der Suche nach akzeptablen Renditen oft nur die Flucht in illiquide Assetklassen wie Private Equity oder Immobilien.

Immobilien größte Assetklasse, aber meistens nicht im Depot

Immobilien sind als Assetklasse beliebt: so beträgt typischerweise der Wert vermieteter Immobilien, die von vermögenden Anlegern als Renditeobjekte gehalten werden, dem der liquiden Wertpapieranlagen in ihren Depots. Zudem sind Immobilien weltweit die größte Assetklasse. Allein Wohnimmobilien hatten 2017 ein Gesamtvolumen von 220 Billionen US-Dollar d.h. mehr als Aktien und Anleihen zusammen.

Trotz des Volumens, der Werthaltigkeit als Investment und guter Renditen (zumindest bei gehebelten, also kreditfinanzierten Anlagen) weisen Immobilieninvestment immer noch eine Reihe von Nachteilen aus. Wählt man den Weg eines Direktinvestments, sprich Kauf einer Immobilie, so hat man als Anleger hohen Aufwand beim Finden eines geeigneten Objekts, Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer plus lästige Themen bei der Vermietung. Des Weiteren werden viele Anleger aufgrund der Höhe der Einzelinvestments keine angemessene Diversifikation ihres Immobilienportfolios erreichen. Möchte man heute 500.000 EUR in Immobilien anlegen, so kann man in Metropolregionen in guter Lage dafür eine Wohnung kaufen. Selbst bei einer hohen Finanzierungsquote lässt sich kein breit gestreutes Immobilienportfolio zusammenstellen. Außerdem werden die meisten Anleger Objekte in der Nähe ihres Wohnorts bevorzugen und ihre Investments nicht international streuen, welches das Klumpenrisiko noch weiter erhöht.

Leider stellen auch Finanzinstrumente auf Basis von Immobilien oft keine gute Alternative dar: man hat in der Regel keinen Einfluss auf die Auswahl der Immobilien, Kosten für Immobilienfonds sind hoch und außerdem fehlt das „gute Gefühl“ einer sicheren Anlage.

 

Immobilienwirtschaft ist analog, aber im Umbruch

Diese Nachteile von Immobilieninvestments bestehen jedoch nicht nur aus Anlegersicht, sondern sind leider noch typisch für die Branche als Ganzes. Viele analoge Prozesse resultieren in hohen Transaktionskosten. Die herausragende Bedeutung regionaler Kenntnisse von Objekten führt zu Informationsasymmetrien zum Nachteil des Anlegers. Jedoch befindet sich die Branche im Umbruch. Was für die Finanzbranche die „Fintechs“ leisten, d.h. die innovative Abbildung von Finanzdienstleistungen mit Hilfe neuer Technologien, sind die „Proptechs“ für den Immobilienbereich. Grundlage für diese Veränderung sind innovative Technologien, die von Virtual Reality zur Planung und Design von Bauvorhaben über künstliche Intelligenz zur Standardisierung von relevanten Informationen bis zur Blockchain-Technologie zur Dokumentation von Eigentums-verhältnissen reicht.

Innovative Immobilieninvestments

Auf Basis dieser Technologien sind in den letzten Jahren auch neue Investitions-möglichkeiten im Immobilienbereich entstanden, die vor allem von Start-ups angeboten werden, die sich an der Schnittstelle von Immobilien und Finanzen positionieren. Diese haben aus Investorensicht folgende grundsätzliche Vorteile:

  • Durch standardisierte Aufbereitung von investitionsrelevanten Informationen und digitalen Zugang Verringerung der Informationsnachteile
  • Durch Trennung von Finanzinstrument, das den wirtschaftlichen Nutzen abbildet, salopp gesagt vom „Grundbucheintrag“, Reduzierung der Transaktionskosten und damit Erhöhung der Handelbarkeit
  • Durch die Möglichkeit, anstatt der ganzen Immobilie Anteile an derselben zu erwerben, leichtere Diversifikation des Risikos für den Einzelinvestor

In einer idealen Welt bedeutet dies, dass sich ein Investor auf seinem Tablet eine Vielzahl von Immobilieninvestments anschauen und auf Basis standardisierter Daten vergleichen, eine Investition ab 1 EUR mit einem Klick tätigen und sich so ein Immobilienportfolio nach seinen Rendite-Risiko-Profil zusammenstellen kann. Und natürlich kann er dies auch umschichten und liquidieren. Wie lange müssen wir noch auf diese schöne neue Immobilienwelt warten? Weniger lange als man erwarten würde, da sich eine Vielzahl von Firmen mit signifikantem Backing durch Venture Capital Fonds dieser Themen angenommen haben, wobei diese im Detail unterschiedliche strategische Ausrichtungen und „Reifegrade“ haben. So fokussiert beispielsweise die Firma Cadre mit Sitz in New York auf hochvermögende Kunden, Family Offices und Institutionelle Anleger, die z.B. in Anteile an Wohnanlagen investieren wollen. ISPX in London ist eine Immobilienbörse, die den Handel u. a. von Gewerbeimmobilien erleichtert. Property Partner, ebenfalls in Großbritannien aktiv, bietet Retailinvestoren die Möglichkeit, sich an der Finanzierung von Wohnimmobilien zu beteiligen.

Im deutschen Markt ist insbesondere Exporo bekannt, das Crowdfunding-Lösungen für kleinteilige Immobilieninvestments anbietet und seit Gründung immerhin ca. 700 Mio. EUR vermittelt hat. Im Vergleich zu herkömmlichen Hypothekenfinanzierungen einer Regionalbank ist dies aber immer noch ein überschaubares Volumen, insbesondere wenn man bedenkt, dass der Löwenanteil Projekt-Finanzierungen waren, während die Produktlinie, die den gesamten wirtschaftlichen Nutzen abbilden soll, noch ganz am Anfang steht.

Herausforderungen und Chancen aus Sicht eines Anlegers

Versetzen die genannten Beispiele nun den Privatanleger in die Lage, sich ein rentables, kosteneffizientes und international diversifiziertes Immobilienportfolio zusammenzustellen? Dies ist leider (noch) nicht der Fall, da viele der Startups auf die neue Blockchain-Technologie setzten. Auch wenn diese zukünftig viel Potenzial hat und entsprechende Aufmerksamkeit erfährt – siehe den kürzlichen Börsengang von Coinbase in den USA – stellt sich die Frage, ob man als Privatanleger seine Anlagen schon dieser neuen Technologie anvertrauen möchte. Zudem fokussieren die Mehrzahl der Firmen auf den jeweiligen Heimatmarkt. Somit kann eine Diversifikation über Objekte erreicht werden, aber das Klumpenrisiko Deutschland bleibt.

            Ein Start-Up, das bewusst einen anderen Weg beschreitet, ist Estating – ein Fin-Prop-Tech, das von einem sehr senioren Team mit Expertise in den Bereichen Wealth Management, Fintech und Technologie 2020 gegründet wurde. Estating positioniert sich als Transaktionsplattform und Mittler zwischen den Welten des Immobilienbereichs und des Wealth Managements. Die Mehrwerte sind hierbei u. a. die effiziente Aufbereitung von investitionsrelevanten Informationen über Immobilienprojekte unterstützt durch künstliche Intelligenz, die Prüfung und Auswahl der Objekte und kosteneffiziente Investitions- möglichkeiten. Im Gegensatz zu vielen anderen Anbietern werden etablierte Finanzinstrumente (Verbriefung von Einzelimmobilien nach Luxemburger Recht) und bewährte Vertriebskanäle genutzt, nämlich unabhängige Vermögensverwalter, Family Offices und Privatbanken. Das Angebot richtet sich aktuell an professionelle Investoren, die an Investments ab 50.000 EUR in Objekte in Miami, Madrid oder Berlin interessiert sind. Auch wenn diese Mindestanlagesumme noch relativ hoch ist, so ermöglicht Estating, die eingangs diskutierten Klumpenrisiken zu vermeiden und ein gut und international diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen.  

Auch wenn diese schöne neue Immobilienwelt noch etwas Zeit brauchen wird, um breite Akzeptanz zu finden, sind die Vorteile für Investoren eindeutig: geringere Kosten, Diversifikationsvorteile und ansehnliche Renditen. Plus die Freude, sein ganz individuelles Portfolio mit Immobilien z.B. Miami, München oder Frankfurt zu besitzen.

 

Norbert Paddags ist Geschäftsführer der Dr. Paddags Consulting GmbH [www.paddags.com], die Banken und Dienstleister in Financial Services zu allen Fragestellungen des Wealth Managements berät. Des Weiteren unterstützt er als Head of Strategy das Fin-Prop-Tech Estating [www.estating.com]

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