Eigenheimsucher ist nicht gleich Immobilieninvestor

Dr. Nicholas Ziegert

23. Februar 2017
Der Immobilienmarkt benimmt sich derzeit so, wie der Altmeister der Aktieninvestments André Kostolany es mal für die Börsen beschrieben hat:


„Mit der Wirtschaft und der Börse verhält es sich wie mit dem Mann und seinem Hund beim Spaziergang. Der Mann läuft langsam und gleichmäßig weiter.
Der Hund läuft vor und zurück. Aber beide bewegen sich in die gleiche Richtung. Der Mann ist die Wirtschaft, der Hund die Börse.“

Derzeit scheint die Immobilienpreis-entwicklung – der Hund – den realen wirtschaftlichen Rahmendaten deutlich vorauszueilen. Bis 2009 blieb die Entwicklung der Immobilienpreise zwar deutlich hinter der Inflationsreise zurück;
seitdem überholen die Immobilienpreise die Teuerungsrate aber deutlich.
2016 betrug die Inflationsrate 0,5%; die Preise für Wohnimmobilien stiegen dagegen im Mittel um 4,2% (Quelle: bulwiengesa Immobilienindex 2016).

Immobilienprofis machen das Auseinanderfallen von Wohnungspreisen und einem nach Renditegesichtspunkten gerechtfertigtem Niveau an einem Vergleich mit der Entwicklung der durchschnittlichen Mieten fest.

So sind die Mieten für Wohneigentum (Erstbezug) in Deutschland zwischen 1990 und 2016 durchschnittlich um 1,7% pro Jahr gestiegen. Zuletzt lag die Steigerung von 2015 auf 2016 bei 4,6%. Die Kaufpreise für Immobilien stiegen zwischen 1990 und 2016 um durchschnittlich 2,3% p.a., wobei die letzten Jahre den Durchschnitt deutlich nach oben geschoben haben. Allein zwischen 2015 und 2016 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 7,3% (Quelle: bulwiengesa).

Was bedeutet das nun für all diejenigen, die derzeit auf der Suche nach einer Immobilie sind? – Es kommt drauf an. -Wer seine Wunschimmobilie trotz des schmalen Angebotes in diesen Tagen gefunden hat, wird kaum daran vorbeikommen, die geforderten Preise zu zahlen. Tröstlich ist bei dem kleinen Vermögen, welches man für eine Wohnung in der Großstadt ausgeben muss, immer noch die emotionale Rendite, in den eigenen vier Wänden zu wohnen.

Gänzlich anders muss es aber der Immobilienkäufer einschätzen, der sein Geld in Betongold anlegen möchte, um Rendite zu erzielen. Hier spielt der Kaufpreis für die Rentabilität nämlich eine entscheidende Rolle.

Immobilienprofis bewerten eine Immobilie als den Wert, der sich aus der Jahresnettomiete multipliziert mit einem Multiplikator ergibt. Nehmen wir einmal an, eine Wohnung erbringt eine Jahresnettomiete in Höhe von EURO 18.000
(100qm zu 15€/qm) und der durchschnittliche Multiplikator beträgt 20, dann ergibt sich ein Wohnungswert in Höhe von EURO 360.000 (18.000 x 20).

Dies entspräche einer Bruttorendite von 5%. Kostet die Immobilie – derzeit in Großstädten wohl der Fall – eher Euro 500.000, dann ergäbe sich ein Multiplikator von erschreckenden 27,8. Die Bruttorendite würde damit auf 3,6% fallen.
Hiervon sind freilich noch Kosten wie die Instandhaltungsrücklage und Steuern auf das Einkommen abzuziehen.
Vor nicht allzu langer Zeit galten Multiplikatoren von 20 bis 25 selbst für gute Großstadtlagen schon als sehr teuer.

Die hohen Multiplikatoren haben derzeit natürlich mit dem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage, der noch immer nicht ausreichenden Bautätigkeit, dem Zuzug in die Großstädte und nicht zuletzt mit dem niedrigen Zinsniveau für Immobilienkredite zu tun.

All das sollte einem zum Nachdenken bringen, ob man jeden Preis mitgehen möchte, oder nicht erst mal wieder den Hund einholen sollte. Viele Immobilieninteressenten bleiben gleichwohl gefangen: Ob Wunschimmobilie zur Eigennutzung oder als Renditeobjekt: wer keine Alternative zum Wohnen/zur Anlage hat, muss derzeit diese Preise zahlen.

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